1、業主大會成立的原則   

 (1)一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

  (2)劃分為一個物業區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。但人數比例要按照分期開發建設的建筑面積比例預留相應的業主委員會和業主代表名額，且在《業主大會議事規則》中明確增補業主委員會委員辦法。                                                  

2、符合成立首次業主大會的條件          

 (1)物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的；

(2)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到50%以上的。符合以上條件之一的，可以申請成立首次業主大會。（注：此條各地可能略有不同）

3、業主身份如何確定

房屋的所有權人為業主。

4、業主委員會的性質

 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，所屬區（縣）人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

5、業主投票權數如何確定？

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

(1)業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積建筑物總面積：

1)專有部分面積按照不動產登記記載的面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同集中的面積計算；     2)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

(2)業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

 1)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售的和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買受人擁有一個以上專有部分的按一人計算；    2)總人數按前項的統計總和計算。    3)業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

6、業主代表如何產生？是否能連任？

物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。業主代表任期應當與業主委員會任期相同，可連選連任。

7、業主委員會委員候選人如何產生？

業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

8、籌備組成員、業主代表、業主委員會委員的條件

(1)是本物業管理區域內的業主；(2)具有完全民事行為能力；(3)遵守國家有關法律法規；(4)無損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形；(5)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；(6)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；(7)具有一定的組織能力；(8)具備必要的工作時間。

9、業主委員會委員資格終止的情況

(1)有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

1)因為有轉讓、滅失等原因不再是業主的；

2)喪失民事行為能力的；

3)依法被限制人身自由的；

4)法律、法規以及管理規約規定的其它情形。(2)業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：　　1)以書面方式提出辭職請求的；　　2)不履行委員職責的；　　3)利用委員資格謀取私利的；　　4)拒不履行業主義務的； 　　5)侵害他人合法權益的；　　6)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

10、應當由業主大會決定的事項

(1)制定和修改業主大會議事規則；

(2)制定和修改管理規約；　　

(3)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；　　

(4)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；　　

(5)選聘和解聘物業服務企業；　　(6)籌集和使用專項維修資金；　　

(7)改建、重建建筑物及其附屬設施；　　

(8)改變共有部分的用途；　　

(9)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；　　

(10)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

11、管理規約應當對哪些事項作出規定？

(1)物業的使用、維護、管理；

(2)專項維修資金的籌集、管理和使用；

(3)物業共用部分的經營與收益分配；

(4)業主共同利益的維護；

(5)業主共同管理權的行使；

(6)業主應盡的義務；

(7)違反管理規約應當承擔的責任。

業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

12、業主大會議事規則應對哪些事項作出作出規定？

(1)業主大會名稱及相應的物業管理區域；

(2)業主委員會的職責；

(3)業主委員會議事規則；

(4)業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

(5)業主投票權數的確定方法；

(6)業主代表的產生方式；

(7)業主大會會議的表決程序；

(8)業主委員會委員的資格、人數和任期等；

(9)業主委員會換屆程序、補選辦法等；

(10)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

(11)業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

13、什么情況下，業委會應當組織召開業主大會臨時會議

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

(1)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

(2)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(3)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

14、如果業主委員會未按規定組織召開業主大會定期會議或臨時會議應當怎么辦？

業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

15、業主委員會主任不按照規定召開委員會會議的怎么辦？

按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，業委會資訊，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

16、業主委員會成員以維護業主權益等種種借口向物業公司收取或索要“好處費”的行為涉嫌違法嗎？

是的。國務院《物業管理條例》規定：業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

17、業主大會會議可采用的形式

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

18、關于授權委托書

業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。最多受委托人數不得超過3人 。

19、小區哪些事項須要經三分之二以上的業主同意

業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

20、小區哪些事項須要經過半數以上的業主同意？

(1)制定和修改管理規約；

(2)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

(3)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

(4)選聘和解聘物業服務企業；

(5)改變共有部分的用途；

(6)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

(7)法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項， 

上述事項應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

21、業主委員會成員的人數、任期

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員實行任期制，每屆任期3-5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

22、業委會任期內委員出現空缺時如何處理

業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

23、關于換屆選舉

業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

24、關于業委會候補委員

業主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的比例由業主大會議事規則確定。業委會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，并在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不得超過業主委員會委員總數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。

25、關于當選委員的得票數

應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

26、業主委員會的職責

(1)執行業主大會的決定和決議；

(2)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

(3)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

(5)監督管理規約的實施；

(6)督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

(7)組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

(8)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

(9)業主大會賦予的其他職責。

(10)業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

27、業主委員會應當向業主公布哪些情況和資料

(1)管理規約、業主大會議事規則；

(2)業主大會和業主委員會的決定；

(3)物業服務合同；

(4)專項維修資金的籌集、使用情況；

(5)物業共有部分的使用和收益情況；

(6)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

(7)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

(8)其他應當向業主公開的情況和資料。

28、關于業主委員會工作經費

業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

29、業主委員會可以自行解聘、選聘物業服務企業嗎？

不可以。根據國務院《物業管理條例》規定，解聘和選聘物業服務企業、籌集和使用專項維修資金等7類事項由業主共同決定。也就是說，小區管理的重大事項決定權在業主大會，而不是業委會。